Mängel am Bau reklamieren – so gehen Bauherren richtig vor

„Die ganze Arbeit ist schlecht gemacht.“

Diese Reaktion ist verständlich. Für eine konkrete Mängelanzeige hilft sie jedoch wenig.

Beschreiben Sie das Problem möglichst genau.

Fragen Sie sich:

• Wo befindet sich die auffällige Stelle?
• Wie zeigt sich das Problem?
• Wann haben Sie es entdeckt?
• Ist die Arbeit bereits abgeschlossen?
• Wurde das Problem während der Ausführung festgestellt?
• Weicht das Ergebnis von den vereinbarten Leistungen oder den Planungsunterlagen ab?
• Ist die vorgesehene Funktion beeinträchtigt?

Je genauer Sie die Auffälligkeit beschreiben, desto leichter lässt sich klären, welche Nachbesserung erforderlich sein könnte.

Wenn Sie die technische Ursache nicht kennen, sollten Sie keine Vermutungen als Tatsachen darstellen.

Beschreiben Sie zunächst, was Sie tatsächlich beobachten.

Beispiel:

„Bei starkem Regen tritt im oberen linken Bereich des Fensters Wasser ein.“

Das ist hilfreicher als:

„Das Fenster wurde falsch eingebaut.“

Denn ohne fachliche Prüfung wissen Sie möglicherweise noch nicht, wo die tatsächliche Ursache liegt.

Wenn keine unmittelbare Gefahr besteht und kein sofortiges Eingreifen zur Vermeidung weiterer Schäden erforderlich ist, sollten Sie den Zustand zunächst dokumentieren.

Machen Sie eine Übersichtsaufnahme und ein Detailfoto.

Wenn sich das Problem im Laufe der Zeit verändert, können weitere Aufnahmen sinnvoll sein.

Bei maßgeblichen Abmessungen kann ein Zollstock oder ein anderer geeigneter Referenzpunkt helfen.

Bewahren Sie auch ältere Fotos auf, die den Zustand während der Bauarbeiten oder vor dem Verdecken eines Bauteils zeigen.

Fotos allein beweisen nicht automatisch, wer für einen Mangel verantwortlich ist.

Sie können jedoch einen Zustand festhalten, der nach einer Reparatur oder einem weiteren Eingriff möglicherweise nicht mehr sichtbar ist.

Wichtig: Wenn eine Gefahr für Personen besteht oder sich ein Schaden ohne sofortiges Handeln vergrößern könnte, hat die Sicherheit Vorrang. Dokumentieren Sie dann nur, soweit dies ohne Verzögerung notwendiger Schutzmaßnahmen möglich ist.

Eine weitere wichtige Frage lautet:

Was wurde eigentlich vereinbart?

Suchen Sie die ursprünglichen Unterlagen heraus.

Dazu können gehören:

• Angebot
• Vertrag
• Auftragsbestätigung
• Bauzeichnungen
• Leistungsbeschreibung
• Materialvorgaben
• Vereinbarte Änderungen

Wenn sich der Leistungsumfang während der Bauarbeiten verändert hat, sollten Sie auch diese Änderungen nachvollziehen können.

Hier zeigt sich der Wert einer laufenden Baustellendokumentation.

Wenn Vereinbarungen ausschließlich telefonisch getroffen wurden, kann es nach mehreren Monaten schwierig sein, den genauen Inhalt zu rekonstruieren.

Wenn Aufgaben, Änderungen, Fotos und Dokumente im Zusammenhang mit einem Projekt gespeichert wurden, lässt sich der Ablauf deutlich leichter nachvollziehen.

Sie müssen nicht grundsätzlich bis zur Fertigstellung warten, wenn Sie bereits während der Ausführung ein Problem feststellen.

Besonders wichtig ist das bei Arbeiten, auf die weitere Gewerke aufbauen.

Wenn beispielsweise eine fehlerhafte Ausführung vor dem Verdecken einer Konstruktion erkannt wird, lässt sie sich häufig einfacher überprüfen und beheben als nach Abschluss weiterer Arbeiten.

Welche konkreten Rechte Ihnen während der Ausführung zustehen, hängt vom Vertrag und den Umständen ab.

Bei noch nicht abgenommenen Arbeiten ist die rechtliche Situation teilweise anders als nach der Abnahme.

Deshalb sollten Sie nicht automatisch davon ausgehen, dass sämtliche Gewährleistungsrechte bereits in gleicher Weise gelten wie nach einer erfolgten Abnahme.

Wenn Sie sich über die technische Ausführung unsicher sind, lassen Sie den Zustand von einer qualifizierten Fachperson beurteilen.

Eine ungewöhnliche Ausführung ist nicht automatisch mangelhaft.

Weiterführender Artikel: Handwerker beim Hausbau kontrollieren – worauf sollten Bauherren achten?

Ein Telefonat ist häufig der schnellste Weg, um einen Handwerker über ein Problem zu informieren.

Als einzige Dokumentation ist es jedoch wenig geeignet.

Halten Sie die Beanstandung deshalb zusätzlich schriftlich fest.

Das kann beispielsweise per E-Mail oder auf einem anderen nachweisbaren Kommunikationsweg erfolgen.

Eine gute Mängelanzeige enthält:

• Ihre Kontaktdaten
• Bezeichnung des Bauvorhabens oder Auftrags
• Konkrete Beschreibung des Mangels
• Genaue Position der betroffenen Stelle
• Zeitpunkt der Feststellung
• Relevante Fotos oder Unterlagen
• Aufforderung zur Prüfung und gegebenenfalls Nacherfüllung
• Eine angemessene Frist, soweit diese im konkreten Fall erforderlich und sinnvoll ist

Sie müssen dafür keinen aggressiven juristischen Brief verfassen.

Entscheidend ist, dass der Handwerksbetrieb erkennen kann, welche Leistung Sie beanstanden und was Sie von ihm erwarten.

Betreff: Mängelanzeige – Feuchtigkeit am Fenster im Obergeschoss

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei den von Ihnen ausgeführten Arbeiten an unserem Bauvorhaben haben wir folgenden Mangel festgestellt:

Im oberen linken Bereich des Fensters im Schlafzimmer tritt bei Regen Wasser ein.

Das Problem wurde am [Datum] festgestellt. Fotos der betroffenen Stelle sind beigefügt.

Wir bitten Sie, den Sachverhalt zu prüfen und den Mangel im Rahmen Ihrer vertraglichen Verpflichtungen zu beseitigen.

Bitte teilen Sie uns mit, wann eine Besichtigung und die erforderlichen Maßnahmen erfolgen können.

Wir bitten um Rückmeldung bis zum [Datum].

Mit freundlichen Grüßen

[Name]

Hinweis: Dieses Muster ist eine allgemeine Formulierungshilfe. Es ersetzt keine rechtliche Prüfung. Ob eine konkrete Fristsetzung erforderlich ist, welche Frist angemessen ist und welche weiteren Erklärungen sinnvoll sind, hängt vom Einzelfall ab.

Wenn Sie einen Mangel bereits bei der Abnahme erkennen, sollten Sie ihn nicht ignorieren.

Dokumentieren Sie die betroffene Stelle und halten Sie den Mangel möglichst im Abnahmeprotokoll fest.

In Deutschland hat die Abnahme rechtliche Bedeutung.

Nach § 640 Abs. 3 BGB können bestimmte Mängelrechte verloren gehen, wenn ein Besteller ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels ohne entsprechenden Vorbehalt abnimmt.

Deshalb ist es wichtig, bekannte Mängel und die Vorbehalte hinsichtlich Ihrer Rechte ausdrücklich zu dokumentieren.

Das bedeutet nicht, dass jede kleine Auffälligkeit automatisch dazu berechtigt, die gesamte Abnahme zu verweigern.

Nach § 640 Abs. 1 BGB kann die Abnahme nicht allein wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden.

Ob ein Mangel wesentlich ist, hängt von den konkreten Umständen ab.

Weiterführender Artikel: Handwerkerleistungen abnehmen – was Bauherren prüfen und dokumentieren sollten

Nicht jeder Mangel ist bei der Abnahme erkennbar.

Manche Probleme treten erst nach einiger Zeit auf.

Beispielsweise:

• Feuchtigkeit in einer Wand
• Undichte Anschlüsse
• Risse
• Funktionsstörungen
• Probleme an verdeckten Installationen
• Schäden an Bauteilen, die später nicht mehr zugänglich sind

Wenn Sie einen solchen Mangel entdecken, sollten Sie ihn möglichst zeitnah dokumentieren und dem zuständigen Vertragspartner melden.

Warten Sie nicht unnötig lange.

In Deutschland müssen dabei insbesondere die geltenden Verjährungsfristen für Mängelansprüche beachtet werden.

Bei Bauwerken gilt nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB für bestimmte werkvertragliche Mängelansprüche grundsätzlich eine fünfjährige Verjährungsfrist.

Diese Frist gilt jedoch nicht automatisch für jede Handwerkerleistung.

Je nach Art der Leistung und Vertragsgrundlage können andere Fristen gelten.

Bei Werkleistungen beginnt die Verjährung nach § 634a Abs. 2 BGB grundsätzlich mit der Abnahme.

Auch besondere vertragliche Regelungen und eine wirksam vereinbarte VOB/B können für die Beurteilung relevant sein.

Wichtig: Die fünf Jahre sind keine pauschale Frist, innerhalb derer jede beliebige Bauarbeit reklamiert werden kann. Entscheidend sind die konkrete Leistung, der Vertrag und die anwendbaren gesetzlichen Regelungen.

Anders als im ursprünglichen tschechischen Artikel sollte hier keine allgemeine gesetzliche Frist von 30 Tagen genannt werden.

Im deutschen Werkvertragsrecht gibt es keine pauschale Regel, nach der jeder Handwerksbetrieb einen gemeldeten Baumangel innerhalb von 30 Tagen beseitigen muss.

Für bestimmte weitere Rechte des Bestellers kann eine angemessene Frist zur Nacherfüllung erforderlich sein.

Wie lang diese Frist sein sollte, hängt unter anderem ab von:

• Art des Mangels
• Umfang der notwendigen Arbeiten
• Technischer Komplexität
• Erforderlicher Materialbeschaffung
• Dringlichkeit
• Konkreten Vertragsbedingungen

Eine Frist sollte deshalb nicht willkürlich gewählt werden.

Wenn der Handwerksbetrieb nicht reagiert oder die Mangelbeseitigung verweigert, sollten Sie vor weiteren rechtlichen Schritten prüfen lassen, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen.

Insbesondere sollten Sie nicht vorschnell einen anderen Betrieb beauftragen und davon ausgehen, dass sämtliche Kosten automatisch erstattet werden.

Für die spätere Nachvollziehbarkeit ist wichtig, dass Sie die Kommunikation dokumentieren.

Bewahren Sie insbesondere auf:

• Datum der Mängelanzeige
• Konkrete Beschreibung des Problems
• Fotos und ergänzende Unterlagen
• Nachweis der Übermittlung
• Antworten des Handwerksbetriebs
• Vereinbarte Termine
• Informationen über die Nachbesserung
• Ergebnis der erneuten Kontrolle

So lässt sich später nachvollziehen, ob Sie beispielsweise eine einzelne undichte Stelle oder die gesamte Fensterinstallation beanstandet haben.

Eine gute Dokumentation schafft Klarheit für beide Seiten.

Eine Fotografie kann zeigen, wie ein Problem aussieht.

Sie erklärt jedoch nicht unbedingt, warum es entstanden ist.

Auf einem Bild kann beispielsweise ein Riss zu sehen sein.

Ob er durch die Ausführung eines bestimmten Gewerks, Bewegungen der Konstruktion oder andere Ursachen entstanden ist, lässt sich daraus möglicherweise nicht zuverlässig ableiten.

Trennen Sie deshalb die Dokumentation des sichtbaren Zustands von der technischen Bewertung.

Halten Sie fest, was Sie tatsächlich sehen.

Wenn die Ursache oder Verantwortlichkeit geklärt werden muss, kann eine fachliche Untersuchung notwendig sein.

Nicht jede Mängelanzeige führt unmittelbar zu einer Einigung.

Der Handwerksbetrieb kann beispielsweise erklären, dass das Problem durch ein anderes Gewerk, das verwendete Material oder eine spätere Veränderung entstanden sei.

In solchen Fällen reichen Fotos möglicherweise nicht aus.

Dann kann ein unabhängiger Sachverständiger helfen, den technischen Sachverhalt zu beurteilen.

Gerade bei größeren Schäden kann eine fachliche Einschätzung sinnvoller sein als ein langer Austausch widersprüchlicher Nachrichten.

Wenn es zusätzlich um erhebliche finanzielle Forderungen oder rechtliche Fragen geht, kann eine anwaltliche Beratung erforderlich sein.

Wenn der Handwerksbetrieb den beanstandeten Mangel beseitigt hat, sollten Sie das Ergebnis erneut überprüfen.

Bei wichtigen Punkten kann es sinnvoll sein, den Zustand nach der Nachbesserung ebenfalls zu fotografieren.

So entsteht eine nachvollziehbare Dokumentation:

1. Ursprünglicher Zustand
2. Beschreibung des Mangels
3. Gemeldete Beanstandung
4. Vereinbarte Maßnahmen
5. Zustand nach der Nachbesserung

Wenn das Problem später erneut auftritt, können Sie auf diese Unterlagen zurückgreifen.

Bei technisch wichtigen Arbeiten kann auch die Kontrolle der Nachbesserung durch eine qualifizierte Fachperson erforderlich oder sinnvoll sein.

Stavario entscheidet nicht darüber, wer rechtlich für einen Mangel verantwortlich ist.

Die Anwendung ersetzt auch keinen Bausachverständigen.

Ihr Nutzen liegt vor allem in der Organisation von Informationen.

Im Zusammenhang mit einem Bauprojekt können Sie beispielsweise Fotos, Aufgaben und wichtige Dokumente verwalten.

Wenn ein Problem erst nach mehreren Monaten auftritt, müssen Sie nicht sämtliche Fotos auf Ihrem Smartphone durchsuchen.

Sie können auf Informationen aus dem Bauverlauf zurückgreifen.

Dazu gehören beispielsweise Aufnahmen von inzwischen verdeckten Konstruktionen, dokumentierte Aufgaben und projektbezogene Unterlagen.

Wenn Sie eine fachliche Einschätzung benötigen, können Sie die vorhandene Dokumentation als Grundlage für die Beratung nutzen.

Nicht jede Aufnahme wird später für eine Mängelanzeige gebraucht.

Wenn ein Problem entsteht, lässt sich die ursprüngliche Ausführung jedoch häufig nicht mehr nachträglich fotografieren.

Wenn bei Bauarbeiten etwas schiefgeht, sollten Sie zwischen der verständlichen Verärgerung und der eigentlichen Dokumentation unterscheiden.

Sie müssen nicht jede Situation sofort zu einem rechtlichen Konflikt machen.

Ebenso wenig sollten Sie wichtige Probleme nur mündlich ansprechen.

Beschreiben Sie den Zustand.

Bewahren Sie relevante Unterlagen auf.

Teilen Sie dem Handwerksbetrieb mit, was Sie beanstanden.

Dokumentieren Sie die weitere Kommunikation und das Ergebnis.

Je klarer der Sachverhalt beschrieben ist, desto leichter lässt sich eine sachliche Lösung finden.

• Konkrete Beschreibung des Mangels
• Genaue Position der betroffenen Stelle
• Übersichts- und Detailfotos
• Ursprüngliches Angebot oder Vertrag
• Relevante Baupläne und technische Unterlagen
• Dokumentierte Änderungen während der Bauarbeiten
• Fotos aus der Bauphase, falls vorhanden
• Datum der Feststellung
• Nachweisbare Kommunikation
• Gegebenenfalls eine fachliche Stellungnahme

Diese Unterlagen helfen, den Sachverhalt nachvollziehbar darzustellen.

• BGB § 633 – Sach- und Rechtsmangel
• BGB § 634 – Rechte des Bestellers bei Mängeln
• BGB § 634a – Verjährung der Mängelansprüche
• BGB § 635 – Nacherfüllung
• BGB § 637 – Selbstvornahme
• BGB § 640 – Abnahme
• Verbraucherzentrale